屋顶分布式光伏项目由于不受规模指标限制，日益受到投资业主的青睐。然而，光伏电站是重投资，运行期要【yào】25年。在【zài】25年的电站运【yùn】营过程中，屋【wū】顶业【yè】主【zhǔ】方可能出现【xiàn】破【pò】产、被司法机关查封，或者将屋顶抵押出售【shòu】等情形。小编【biān】总结了在选择分布式屋顶时，投【tóu】资商必须【xū】明确的4个事项。
房屋本身合法，无被拆除、禁用风险
依据相关法律，面临被拆除或被禁止使用的几种情形：
1、 未取得建【jiàn】设工程规划许【xǔ】可证或者【zhě】未按照建设工程规划许可【kě】证的【de】规定【dìng】进行建设；
2、未经消防验收或消防验收不合格；
3、建设【shè】单位在竣工验收【shōu】过程中存在违反国家有关【guān】建设【shè】工程质量【liàng】管【guǎn】理规定行【háng】为。
如何规避风险
承租人在签署租赁合同之前，应【yīng】首先要求房屋业主提供四证【zhèng】：建设工程规划许【xǔ】可【kě】证、竣工验【yàn】收【shōu】证明【míng】、消防【fáng】验【yàn】收证明、房屋产【chǎn】权证明。
屋顶租赁合同签署前，房屋未被抵押、查封
根据相关法律，发生以下两种情形，屋顶租赁合同将无法履约：
1、在签署屋顶【dǐng】租【zū】赁协议前，房屋已经被抵押。债务到期，屋顶业主（抵押人【rén】）还未清偿【cháng】债【zhài】务【wù】，债【zhài】权人对其拍卖、变【biàn】卖导致所有权发生【shēng】变【biàn】化；
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
如何规避风险
1 .建议承【chéng】租方在签订屋顶租赁协【xié】议前，前往当地的不【bú】动产登记部【bù】门对出租方【fāng】提供房屋、土【tǔ】地的【de】产权进行调查，了解房屋、土地上是否存在【zài】抵【dǐ】押【yā】权【quán】。
2. 在屋顶【dǐng】租赁协【xié】议或能源管【guǎn】理协议中增【zēng】加因抵押权人实行抵押权的特【tè】别【bié】赔偿条【tiáo】款；或【huò】者与抵押权人约定在其行使抵押权后【hòu】继续维【wéi】持租【zū】赁合同效力。
屋顶出租房有权签合同
1、建筑物产权分散问题：
业主对建筑物专有部分享有单独所【suǒ】有权，即对该部分享有占有【yǒu】、使【shǐ】用、收【shōu】益和处分【fèn】的排他性的支配权；业主对建筑【zhù】物【wù】专有部分【fèn】以【yǐ】外的共有部分，享有权利并承担义【yì】务；共有部分为相关【guān】业【yè】主所共【gòng】有，均不得分割【gē】，也不【bú】得单独【dú】转让【ràng】。
专有部分：一栋建筑物内区分出的住宅或者商业用房等单元。
共有部分：指区分所有的【de】建筑物及其附属物的共同部分【fèn】，地基【jī】、屋顶【dǐng】、梁、柱、承重墙、外墙、地下【xià】室【shì】等基本构造部分【fèn】由【yóu】全【quán】体业主【zhǔ】共同【tóng】使【shǐ】用。
如何规避风险
对于住宅楼、大型市【shì】场等【děng】建筑物的屋顶，由于产【chǎn】权【quán】较为分散【sàn】，其屋顶的出租、利用需要【yào】按【àn】照业主委员会或业主大【dà】会的议事规则，经过合法有效的民主决【jué】策程序后方可进行租赁。建【jiàn】议事先做【zuò】好建筑物【wù】产权【quán】权属的调【diào】查【chá】，规避【bì】相关风险。
屋顶承租人经出租人【rén】同意【yì】，可以将【jiāng】租赁物转租【zū】给第三【sān】人。承【chéng】租人【rén】转租的，承租人与出租人之间的租赁合【hé】同继续有效。承租人【rén】未经出【chū】租【zū】人同意转租的，出租人【rén】可以解除【chú】合同。
2、承租人转租问题
屋顶承【chéng】租人经【jīng】出租人【rén】同【tóng】意，可以将【jiāng】租赁物【wù】转【zhuǎn】租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租【zū】赁合同继【jì】续有效【xiào】。承租人【rén】未经出租人同意转租的，出租人【rén】可以解除合【hé】同。
如何规避风险
承租【zū】方在【zài】签订租赁合同时应【yīng】确认【rèn】转租人的出租行为【wéi】是否经过【guò】出租【zū】人的同意，要【yào】求【qiú】出租【zū】人出示房屋所有权人允许【xǔ】其转租房屋【wū】的授权【quán】委托书，并在租赁【lìn】合同中明确约【yuē】定转租人违反上述规定【dìng】时应承担的违约责【zé】任。
合同期限是有效的
屋顶租赁合同期最长20年。
就屋【wū】顶租赁协议而言【yán】，属【shǔ】于我【wǒ】国《合【hé】同法》规【guī】定的租赁合同，根据【jù】《合同【tóng】法》的规定：租赁合同【tóng】期限不得超过【guò】20，超过部分无效。
如何规避风险
分布式光伏项目一般项【xiàng】目为25年【nián】，建议在【zài】合同中约定租【zū】赁【lìn】期限为20年，同时【shí】约定协议到期【qī】之后，双方对该协议以【yǐ】补充协议形式续签5年。
光伏凭借国家政策【cè】支【zhī】持和自身清【qīng】洁环保的优势，博得【dé】了【le】很【hěn】多投资者的青【qīng】睐。正【zhèng】如小编开【kāi】篇所说的一样，光伏投资是长期投资，所【suǒ】以在租赁房屋屋【wū】顶【dǐng】时要【yào】充分考虑以上因素，合理【lǐ】规避风险【xiǎn】，才能【néng】将【jiāng】光伏收益最大化。
来源：太阳能阳光驿站
