屋顶分布式光伏项目由于不受规模指标限制，日益受到投资业主的青睐。然而，光伏电站是重投【tóu】资，运行期要25年。在25年【nián】的【de】电【diàn】站运营过程中【zhōng】，屋顶业主方可能出现破产、被【bèi】司法机关【guān】查封，或【huò】者将屋顶抵押出售等情【qíng】形。这【zhè】些情况，对于【yú】光伏电【diàn】站来说无疑都【dōu】是埋藏的【de】“地雷”。
之前的文章中，曾经介绍了屋顶租赁的标准合同——《分布式光伏发电屋顶租赁及使用协议》，介绍了【le】签【qiān】署分【fèn】布式合【hé】同时注意的问题【tí】。本文总结【jié】了在【zài】选择【zé】分【fèn】布式屋顶时【shí】，投资商必【bì】须确定的4个事项和建议明确的1个【gè】问题。
必须确定一：房屋本身合法，无被拆除、禁用风险
依据相关法律，面临被拆除或被禁止使用的几种情形：
1)未【wèi】取得建【jiàn】设工【gōng】程规划许可证或【huò】者未按照建设工程【chéng】规划许可证的规【guī】定进行建设;
2)未经消防验收或消防验收不合格;
3)建设单位【wèi】在竣工验【yàn】收过程中存在违反国家有关【guān】建设工【gōng】程质【zhì】量管【guǎn】理规【guī】定行为;
如何规避风险：
承租人在签署租赁合同之前，应首先要求房屋业主提供四证：
建设工程规划许可证
竣工验收证明
消防验收证明
房屋产权证明
必须确定二：屋顶租赁合同签署前，房屋未被抵押、查封
根据相关法律，发生以下两种情形，屋顶租赁合同将无法履约：
1)在签【qiān】署屋顶租【zū】赁协议【yì】前，房【fáng】屋已经【jīng】被抵押。债务【wù】到期，屋顶业主(抵押【yā】人)还未清偿【cháng】债务，债权人对其【qí】拍卖、变卖导致所【suǒ】有【yǒu】权发生变化;
2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
如何规避风险：
1)建【jiàn】议承租方在签订【dìng】屋顶租赁协议前【qián】，前往当地的不动产登记部门对出租方提供房屋、土【tǔ】地的产权【quán】进【jìn】行【háng】调查，了解房屋、土地上【shàng】是【shì】否存在抵【dǐ】押权【quán】。
2)在屋顶租赁协议或能源管理协议中增【zēng】加因【yīn】抵押【yā】权人实行抵押权的特别赔【péi】偿条【tiáo】款;或者与抵【dǐ】押【yā】权【quán】人约定在【zài】其行【háng】使抵押权后继续维持【chí】租赁合同效力。
一旦发生“拍卖”、“查【chá】封”等意【yì】外，下述2种【zhǒng】情【qíng】况，屋顶租赁【lìn】人【rén】可以证明房屋【wū】租赁协议【yì】签署在房【fáng】屋产权变动之前，可以“买卖不破【pò】租赁”为【wéi】由，要求新产权所有者继续履行租【zū】赁合【hé】同。
1)租赁合同的【de】当【dāng】事人在抵押、查封前，已向房产管理【lǐ】部门登【dēng】记【jì】备案、或办理【lǐ】租赁合同【tóng】公证的;(实践中，有企业【yè】出【chū】于税负、登记繁琐等【děng】考虑【lǜ】未进行租赁登记，这【zhè】给光【guāng】伏电【diàn】站25年【nián】的【de】生命周【zhōu】期内房屋租赁权潜【qián】藏了法律风险。)
2)有其他【tā】确切证据证明【míng】租【zū】赁合同签订于抵押、查封前【qián】的，如租【zū】赁合同当事人已【yǐ】在抵押、查封前缴纳相应租【zū】金税、在【zài】案涉房屋所【suǒ】在【zài】物业公司办理【lǐ】租赁登记、向【xiàng】抵【dǐ】押权【quán】人声明过租赁情况等。
必须确定三：屋顶出租房有权签合同
根据相关法律，以下几种情形，业主对建筑物无全部所有权：
1)建筑物(居民楼)产权分散问题
业【yè】主对建筑【zhù】物专有【yǒu】部分【fèn】享【xiǎng】有【yǒu】单独所【suǒ】有权，即对该【gāi】部分享有占有【yǒu】、使用、收【shōu】益和【hé】处【chù】分的排他性的支配权;业主对建筑物专有部分以【yǐ】外的共有部【bù】分，享有权利并【bìng】承担义务;共有部分为相关业主所【suǒ】共有，均不得分割，也不得单独转让。
专有部分：一栋建筑物内区分出的住宅或者商业用房等单元。
共有部分：指区分【fèn】所【suǒ】有的建筑物及【jí】其附属物【wù】的共同部分，地基【jī】、屋顶、梁、柱【zhù】、承重墙【qiáng】、外【wài】墙、地下室等【děng】基本构造部分由全体业主共同【tóng】使【shǐ】用。
如何规避风险：
对【duì】于住宅【zhái】楼、大型市【shì】场等建筑物的【de】屋顶，由于产权较为【wéi】分散【sàn】，其屋顶的出租【zū】、利用需要【yào】按照业主委员【yuán】会或业主大会的议【yì】事规则，经过合【hé】法有【yǒu】效的民主决策程序后方可进行租赁。建议事【shì】先【xiān】做好建【jiàn】筑物产权权属【shǔ】的【de】调查，规避相【xiàng】关风险。
2)承租人转租问题
屋顶【dǐng】承租【zū】人经出租人同意【yì】，可以将租赁物【wù】转租给第三人【rén】。承租【zū】人转租【zū】的，承租人【rén】与出租人之间的租赁合同【tóng】继续有效。承租【zū】人【rén】未经出【chū】租人同意转租【zū】的，出租人可以解除合【hé】同。
如何规避风险：
承租方在签订【dìng】租赁合同时应确【què】认【rèn】转【zhuǎn】租人的出租行为是【shì】否【fǒu】经过出租人的同意，要求出租人出示房屋所有权人允许其转租房屋的授【shòu】权委托书【shū】，并在租【zū】赁合同中明确约定转租【zū】人违【wéi】反上述规【guī】定时【shí】应承担的【de】违【wéi】约责【zé】任。
必须确定四：合同期限是有效的
1)屋顶租赁合同期最长20年
就屋顶【dǐng】租赁协议而言，属于【yú】我【wǒ】国《合同法》规【guī】定的租赁合同，根据《合同法【fǎ】》的规【guī】定【dìng】：租赁合同期限不得超过二十年。超【chāo】过【guò】二十年的，超【chāo】过部分无效。
如何规避风险：
分布式光伏项目一般项【xiàng】目为25年，建议在合同中约【yuē】定租赁期限为20年，同【tóng】时【shí】约定协议到期之后，双【shuāng】方对该协议以补充协议形式续签【qiān】5年。
2)能源管理合同
分【fèn】布式光伏项目【mù】以能源管理协议的方式开【kāi】展，通【tōng】常采【cǎi】用“电价优惠、屋顶免费使用”的【de】形式。由于不【bú】满【mǎn】足“租金【jīn】支付租赁物使【shǐ】用权对价”这一典型租赁【lìn】合同的【de】构成要【yào】件，仅签订了能源管理协议而未单【dān】独签订【dìng】租赁协议的【de】项目，是否应当适用于【yú】《合同法【fǎ】》对租赁【lìn】协【xié】议期限上【shàng】限【xiàn】的约定存在一定争议。
建议：
能源管理合同的期限为【wéi】25年【nián】应该是不【bú】违反【fǎn】现行法律法规的，鉴于目前仍有争【zhēng】议，为稳妥起见，我们建议在能源管理【lǐ】合同【tóng】中约【yuē】定项【xiàng】目周期为【wéi】20年【nián】，并同时【shí】约定：协【xié】议到期之后【hòu】，双【shuāng】方对能源管理【lǐ】协议以补充协【xié】议形【xíng】式续签5年。
合同中建议明确：拆迁补偿问题
房屋被【bèi】征收【shōu】、拆【chāi】迁，作出【chū】房屋征收决定的市、县级人民【mín】政府【fǔ】对被征【zhēng】收房屋“所有权人”给予的补偿包括：
1)被征收房屋价值的补偿;
2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
显然，补偿【cháng】是给房【fáng】屋所有权人的，屋顶【dǐng】承【chéng】租人并不是征【zhēng】收补偿的直接【jiē】主体。
补偿【cháng】标准：实践【jiàn】中，各地【dì】对【duì】于房屋征收的补偿标准存在【zài】差异。有案赔偿【cháng】款比例补偿，有【yǒu】按面积补偿，有按前三年的平均【jun1】效益补偿【cháng】，等等【děng】。
如何规避风险：
在屋顶租赁合同【tóng】中，对其停产、停业损失【shī】是需要【yào】预先与出租人进行约定，并明确【què】房屋面临【lín】征收时的【de】停产停业【yè】损失【shī】的【de】计算方式、征收补偿的【de】分配比【bǐ】例，以【yǐ】保【bǎo】护自身的合法权益。
(FR：阳光时代法律观察/张乃韦)
