随着2017分布式光伏补贴标准及《十三五规划》光伏政策导向的发布，屋【wū】顶分【fèn】布式光伏受投资业主青【qīng】睐，迎来新一【yī】轮“抢【qiǎng】装【zhuāng】潮【cháo】”。然而，光伏电站运行期为【wéi】25年，抢装屋顶可能出【chū】现破产【chǎn】、查封、抵押出售【shòu】等情形，为【wéi】电站收【shōu】益埋下“地雷”，造成投资业主经济损失。
以下是投资【zī】业主在【zài】选【xuǎn】择分布式屋【wū】顶时必须【xū】注意的5个【gè】确定事项和应对办法，以【yǐ】规避【bì】风险：
一：确定房屋本身合法，无被拆除、禁用风险
根据法律规定，以下3种情况屋顶将被拆除或禁止使用：
1)无建设【shè】工程规划许可证【zhèng】或未按照建设工程【chéng】规划【huá】许【xǔ】可证的规定进行建设【shè】;
2)未经消防验收或消防验收不合格;
3)建设单【dān】位在【zài】竣工【gōng】验收过程【chéng】中存在违反国家有关建设工程【chéng】质量管理规定行【háng】为。
应对办法：
投资业主【zhǔ】在签署屋顶租赁【lìn】合同【tóng】前，首【shǒu】先要求房【fáng】屋业主提供4证：建设工程规划许可证、竣工验收证明、消防【fáng】验收证【zhèng】明、房屋产权证明【míng】。
二：房屋本身合法，并未被抵押、查封
根据法律规定，以下2种情况屋顶租赁合同无法履约：
1)签署屋【wū】顶租【zū】赁协议前房屋已被抵【dǐ】押。债【zhài】务到期，屋顶业主未清偿债务【wù】，债权人对其【qí】拍卖【mài】、变卖导致所有【yǒu】权发【fā】生变化;
2)房屋在出租前已被人民法院依法查封。
应对办法：
1)投【tóu】资【zī】业主【zhǔ】签【qiān】订屋顶租赁协议前，前往当地不动产登【dēng】记【jì】部门对出租方提【tí】供的房屋、土地产权进行【háng】调查【chá】，了解房屋、土地上是【shì】否存在抵【dǐ】押权。
2)在屋【wū】顶租【zū】赁【lìn】协议中增加因抵押造成损失的特别赔【péi】偿【cháng】条【tiáo】款，或与【yǔ】抵押权人约定在房屋抵押后租赁合同持续生【shēng】效。
三：屋顶出租房有权签署合同：
根据法律规定，以下情形房主对屋顶无所有权：
对住宅楼、大型市场【chǎng】等建筑物，由于产权【quán】分散【sàn】房主【zhǔ】对【duì】屋顶无全部所有权，其屋顶的出租、利用需按【àn】照【zhào】业主委员会【huì】或业主大会【huì】议事规【guī】则，经合法有效的【de】民主决策【cè】程序后方可进行租【zū】赁。
应对办法：
投资业主事先做好屋顶产权权属的调查，规避相关风险。
四：合同期限有效期
屋顶租赁合同期最长20年
根据我国屋【wū】顶【dǐng】租【zū】赁《合同法》规定：租赁【lìn】合同【tóng】期限不【bú】得超过二十年，超【chāo】过二十年的，超【chāo】过部分无效。
应对办法：
由于光伏电站使用寿命为25年，建议投【tóu】资业主在合【hé】同【tóng】中约【yuē】定【dìng】租赁期为20年，约定协【xié】议到【dào】期【qī】之后，双【shuāng】方对该协议以补充【chōng】协【xié】议形式续签5年。
五：房屋拆迁补偿问题
光伏房屋被征收、拆迁有补偿：
据【jù】《国有【yǒu】土地上房屋【wū】征收与补偿条【tiáo】例》规【guī】定，被【bèi】拆迁的【de】房屋其“所有权人”有相应补偿。屋顶装有光伏【fú】的，光伏方【fāng】面享有2部【bù】分补偿：一是光伏系统本身价值补偿，另一个【gè】是光伏未来【lái】几【jǐ】年发电总【zǒng】收入补【bǔ】偿。要【yào】注【zhù】意，补偿为【wéi】房屋所有权【quán】人【rén】所【suǒ】有，屋顶承租人并不是征收补偿的直接【jiē】主体。
应对办法：
投资业主在在屋顶租赁【lìn】合同中，事先与出租人进行【háng】约定【dìng】，明确房屋被征收、拆迁【qiān】时光伏补偿【cháng】如何【hé】分配，以保护【hù】自【zì】身的合【hé】法权益。
以上是【shì】光伏【fú】电站投【tóu】资业主在屋顶租赁时【shí】需要【yào】规避的5大风险，再次提醒【xǐng】广【guǎng】大投资业主明确相关【guān】注意事项，保障光伏投资【zī】收益。
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