光伏电站组件阵列区，可根【gēn】据【jù】该地块土地用途，结合“农【nóng】光【guāng】互补【bǔ】”、“林【lín】光互补”或“渔【yú】光互补”模【mó】式，通过租赁【lìn】方【fāng】式获取【qǔ】土地使用权。对于集体所【suǒ】有的农用【yòng】地，光伏投资者在签订土【tǔ】地租赁协【xié】议【yì】时，要特别注意防【fáng】范有关法律风险，不仅要符合【hé】国家关于租赁【lìn】土【tǔ】地用【yòng】于光伏建设的【de】规定，还需【xū】要【yào】履行村民的【de】民主决议程【chéng】序和经【jīng】过【guò】镇政府的批准【zhǔn】。否则【zé】，所签署【shǔ】的土地租赁合同可能因违反国家法【fǎ】律的强制性规定而被判无效。近年来，光伏项目的该类土【tǔ】地使【shǐ】用权纠纷【fēn】有明【míng】显增多的趋势【shì】。为此，我们选取了【le】一个咸阳市中级人民法院终审的关于土地【dì】租赁合【hé】同效力的典型案例【lì】进【jìn】行解析。

基本案情

2015年11月，陕【shǎn】西中凯【kǎi】光伏电力有限公司(以下简称“中凯【kǎi】公司”)与长【zhǎng】武【wǔ】县相公镇【zhèn】柳【liǔ】泉村委【wěi】会(以下简称【chēng】“柳泉村委会”)签署《土地租赁合同【tóng】》。合同约定，中凯公司租【zū】用柳泉村1400亩土地用于建设【shè】2×20MWp分【fèn】布式【shì】太阳能【néng】光伏发电项目，租【zū】期27年，租金共计4914000元。中凯公司主张：双方签订《土地租赁合同》前，柳泉村委会【huì】专【zhuān】门召开了会议对中【zhōng】凯公司租用该【gāi】土地一事进行了【le】讨论，一致同【tóng】意《土地租赁【lìn】合同》的【de】内容【róng】，随【suí】后，柳泉村委会又【yòu】派人以《村民意【yì】见书》的【de】形【xíng】式【shì】，挨家逐户进行征【zhēng】求意见，共征得157份《村民意见书【shū】》，该157份【fèn】《村民意见书》充分证明【míng】双方【fāng】签订【dìng】《土【tǔ】地【dì】租赁合同》已经征得该村民经济组【zǔ】织2/3以【yǐ】上成员的同意。

但根据一审法院查明的事实，《土【tǔ】地租赁合同【tóng】》签订前原、被告未进行入户调查，合【hé】同签订后柳泉村委会原【yuán】村【cūn】支部书记【jì】赵金虎组【zǔ】织对【duì】部分村【cūn】民进【jìn】行【háng】了入户【hù】调查，村会计赵某证明【míng】未召开村【cūn】民代表大会，会议【yì】记录是原村支书【shū】赵金虎指示赵某编写的【de】。柳【liǔ】泉【quán】村【cūn】委【wěi】会从2015年至今未向长武县相【xiàng】公镇人民政府上报关于相关土地流转【zhuǎn】的文【wén】件。

双方对《土地租赁合同》的效力和损失赔偿问题发生争议。

裁判结果

本案经陕西省长武县人民法院一审【shěn】，咸【xián】阳市【shì】中级人【rén】民法院二审，判决中【zhōng】凯【kǎi】公司【sī】与村委会签署【shǔ】的《土地租赁【lìn】合同》无【wú】效。

法院认为，违反法律强制性规【guī】定【dìng】的合同无效。柳泉【quán】村委会与中凯公司【sī】签订土地租赁合同，未事先经该集体经济【jì】组【zǔ】织【zhī】成员的【de】村民【mín】会议三分之二以【yǐ】上成员或者【zhě】三分之二以上村民代【dài】表的【de】同意，未报长武县【xiàn】相【xiàng】公镇人民【mín】政府批准;建设【shè】光【guāng】伏发电项目【mù】改变了土地的农业用【yòng】途，均违反了法律的强制性【xìng】规定，故合同无效。因柳泉村委会【huì】未【wèi】提供有效证据证明其实际损【sǔn】失，柳泉村【cūn】委【wěi】会对合同无效亦存在过错，故【gù】对【duì】其要求赔【péi】偿经济损失的诉讼【sòng】请求不应予以【yǐ】支【zhī】持。

故依据《中华人民共和国合同【tóng】法》第五十【shí】二条、《中华【huá】人【rén】民共和【hé】国【guó】土地管【guǎn】理法【fǎ】》第六十【shí】三条、《中华【huá】人民共和国【guó】农村土地承包法》第四十八条之规定【dìng】，判决柳泉村委会和中凯公司【sī】于9-21签订的【de】土地租赁合【hé】同无【wú】效;驳回柳【liǔ】泉村【cūn】委会要求经济赔偿的诉讼【sòng】请求。

法律分析

根据【jù】《土地管【guǎn】理法》的规定，我【wǒ】国【guó】土地按权属【shǔ】分【fèn】可分为国家所有和农【nóng】村集体所有。对于租赁国家【jiā】所有【yǒu】的土地【dì】建设光伏【fú】电站的，应由项目公司与【yǔ】土地使用权【quán】人签【qiān】订【dìng】土地租赁协【xié】议，取得土地使用权。对于【yú】租赁【lìn】集体所有的土地【dì】建设光伏【fú】电站的，实践中【zhōng】通【tōng】常由土地承包经营权人【rén】委托村委会或村集体组织与光伏【fú】项【xiàng】目公司签署相关租赁协议。

《农村土地承包【bāo】法》第【dì】四十【shí】八条规【guī】定【dìng】，“发包方【fāng】将农村土【tǔ】地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当【dāng】事先经本集体经【jīng】济组织【zhī】成员的村民会议【yì】三分之二以上成员或者三分【fèn】之二以上【shàng】村民代【dài】表的【de】同意，并报乡(镇)人民政【zhèng】府【fǔ】批准【zhǔn】。”

《土【tǔ】地管理法【fǎ】》第六十三【sān】条规【guī】定，“农民集体所有的土地的使用权【quán】不得出让、转【zhuǎn】让或者出租用【yòng】于非农【nóng】业【yè】建设;但是，符合【hé】土地利用总【zǒng】体规划并依法取【qǔ】得【dé】建【jiàn】设【shè】用地的企业，因破产、兼【jiān】并等情形致使土【tǔ】地使用权依法发生转移的除外。”可见，租用农民集体所有的土地进行光伏项目开发是【shì】有严格限制的。不仅要符【fú】合国家关于允许租赁【lìn】土【tǔ】地用于光【guāng】伏建设的规定(具体【tǐ】见《关于支【zhī】持新产业【yè】新业【yè】态发【fā】展促进大众创业万【wàn】众创新用地的【de】意【yì】见》(国土资规〔2015〕5号【hào】)等)，而【ér】且需要履【lǚ】行民【mín】主决议程序和【hé】经过镇政府批准【zhǔn】。否则，所签署的【de】租【zū】赁合同【tóng】可能因违反国家法【fǎ】律的强制【zhì】性【xìng】规定而被判【pàn】无效【xiào】。

同时，我国【guó】《合同法》第二【èr】百一十四【sì】条规定，“租【zū】赁期限不得超【chāo】过二十年。超过【guò】二十年的，超【chāo】过部【bù】分无效【xiào】。”而光伏【fú】电站【zhàn】实际运营期为25年，加上建设期【qī】间，整个项【xiàng】目实【shí】际使【shǐ】用土地期限超过20年。为【wéi】确保租赁【lìn】期满后项目【mù】公【gōng】司可以继续合法使用土地，需要在律师等【děng】法律专业人员【yuán】的帮助下【xià】对土地租赁合同做出特殊的安排。

FR：律说光伏