还记得，2017年8月份，山东微山6个光伏电站共计298MW因涉及环境保护区被要求拆除的事情吗?
近期，又有企业【yè】因光伏电站占用湿【shī】地而被罚，给该【gāi】项目【mù】发【fā】批文的官【guān】员也连带被【bèi】处罚【fá】。之【zhī】前本号也介绍了很多光伏项目因【yīn】地类不合规而受【shòu】罚【fá】(详见：《九起【qǐ】光伏项目违法用地及处罚案例》)
除了被拆除之外，土地费用也是一个潜在威胁。
领跑者招标期间，青海省的土地税【shuì】问【wèn】题将光【guāng】伏电站的“土地【dì】费用”推向风【fēng】口浪尖。前不【bú】久，爆【bào】出二期领跑者某项目并网【wǎng】11个月【yuè】，企业【yè】收到1000多万的【de】土地【dì】税收单。
光伏项目占地面积大，如果土地问题处理不【bú】好【hǎo】，轻则是【shì】项目收益大【dà】幅低于预期，重则【zé】是项目面临拆除的风险。因此【cǐ】，土地问【wèn】题一【yī】定要引【yǐn】起大家【jiā】的重视【shì】!
一、光伏项目可以利用土地性质
那在光伏项目选址时，到底哪种地类的土地能用?
土地可以分为农用地、建设用地、未利【lì】用【yòng】地三大类。理论【lùn】上【shàng】，“未【wèi】利【lì】用土【tǔ】地【dì】”、大【dà】部分“建设用地【dì】”可以用作光伏项目的场址，小部分“农业用【yòng】地”可以通过农【nóng】光互补的形式开展。参考GB/T21010-2007，我【wǒ】国【guó】的土地分类如下表。根据【jù】国【guó】家现【xiàn】有的土地政策，对不【bú】同【tóng】性质的土地是否可以用作光伏【fú】电站场址做了区分。其中，红色代表不能做【zuò】场址，黄【huáng】色代表部分【fèn】可用、但有限【xiàn】定条件，绿色代【dài】表【biǎo】可用。
表 1：我国的土地性质分类
2)关于【yú】“03林地【dì】”，国家林【lín】业局出台了【le】《关于光伏电站建设使用林地【dì】有关【guān】问题的通知【zhī】》(林资发〔2015〕153号)对【duì】于【yú】林【lín】地用作光伏【fú】项目场址做出【chū】了详细的规定。根【gēn】据该文件【jiàn】，汇总如下表。
表 2：林地对于做光伏电站的规定
二、土地的使用费用
光伏电站目前涉及的主要税费有：
全国工业用地出让最低价、
耕地占用税、
草原植被恢复费、
森林植被恢复费，
城镇土地使用税、
新增建设用地有偿使用费等，
其中，
全国工业用地出让最低【dī】价、耕【gēng】地占【zhàn】用税、草原植被恢复【fù】费和新增建设用地【dì】有【yǒu】偿使【shǐ】用费是一次性缴【jiǎo】纳，
城镇土地使用税是每年缴纳。
1土地使用税
(一)大城市1.5元至30元;
(二)中等城市1.2元至24元;
(三)小城市0.9元至18元;
(四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
2耕地占用税
该费用的【de】征收【shōu】依据为【wéi】《中华人民【mín】共和国【guó】耕地占用税暂行条例【lì】》(9-21起施行)，具体收费标注如【rú】下表。
耕地【dì】是指用于【yú】种植农作【zuò】物的土地【dì】;占【zhàn】用林地、牧【mù】草地、农田水利用地、养殖【zhí】水面以及渔业【yè】水域滩涂【tú】等其他农【nóng】用地建房【fáng】或者从事非农业建设的【de】，比照本条例的【de】规定征收耕【gēng】地占用税。
表 7：国内颁布的最新政策
2)占用【yòng】基本农田【tián】的，适用税额应当在当地适用税额的基础上【shàng】提高【gāo】50%。 军事【shì】设施、学校、幼儿园、养老院、医院占用耕【gēng】地免征税。3)铁路线路【lù】、公路线【xiàn】路【lù】、飞机场跑道、停【tíng】机坪【píng】、港口、航道【dào】占【zhàn】用耕地，减【jiǎn】按2元/m2。
3全国工业用地出让最低价
光伏发电属工业项目，工【gōng】业【yè】用地出让最低价标准为60元/平方米【mǐ】，即【jí】4万元/亩。
4森林植被恢复费
宜【yí】林地每平【píng】米收取不【bú】低于3元【yuán】的森林【lín】植被【bèi】恢复费，灌木林地不【bú】低于6元，关于森林植被恢【huī】复费的实际【jì】征收标准，还要到当地林业主管部门和财【cái】政税【shuì】务具体了解。
5新增建设用地有偿使用费
国家根据新【xīn】增建设用地所【suǒ】在【zài】地区【qū】，一共把【bǎ】新增建设用地土地等别划【huá】分为【wéi】15等，具体征收标准从10元每【měi】平米至140元每平米不等，具体见下表【biǎo】：
1)变电站【zhàn】及运行管【guǎn】理中【zhōng】心、集电【diàn】线路杆【gǎn】塔基础用【yòng】地按建设用地管理，依法办理建设用【yòng】地审批手续;
2)场内道路用地可按农村道路用地管理;
3)利用农用地布设的光伏方阵可不改变原用地性质;
4)采用【yòng】直埋电缆方式【shì】敷设的集电线路用地，实行与【yǔ】项【xiàng】目【mù】光伏方【fāng】阵用地同样的【de】管理方式。
三、土地的流转手续
要保【bǎo】证土地合理合法，还【hái】需要走一定的流转手【shǒu】续。根据【jù】法律法规【guī】规定【dìng】，主要对【duì】目前我国土地流转程序【xù】作以【yǐ】下简要叙述。
【第二步】确认该土地【dì】可以用于建设【shè】，再根据建设【shè】部门的要求，向建【jiàn】设部门提【tí】交用【yòng】地申请，建设部门审查符【fú】合的，颁发【fā】建设【shè】项目的【de】《选址意见书【shū】》。用【yòng】地单位应按规【guī】定缴纳【nà】选【xuǎn】址规【guī】费。其中，农用地转【zhuǎn】用和土地征收批准文【wén】件有效【xiào】期两年【nián】。农用地转【zhuǎn】用或土地征收经依【yī】法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地【dì】补偿安置方【fāng】案的，有关批准【zhǔn】文件自【zì】动失效。
【第三步】用地单位持该【gāi】《选址意见书》向同级国土资【zī】源局提出用地预审申请，由该国土资【zī】源局核【hé】发《建设【shè】项目用【yòng】地【dì】预审报【bào】告【gào】书》。建设【shè】项目用地【dì】预审文件有效期为两年，自批【pī】准之日起计算。已【yǐ】经预审的项目，如需对土地【dì】用途、建设项目【mù】选址等【děng】进行【háng】重【chóng】大调整的，应当重新申请预审。
【第【dì】四步】用地单位凭【píng】《建设【shè】项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等【děng】办理立项【xiàng】、规划、环保许可【kě】等手续，并缴纳各【gè】项审【shěn】批费用;
【第【dì】五步】用地单位再持以上审批【pī】文件【jiàn】，向【xiàng】原预【yù】审的国土【tǔ】资源局提出项目【mù】用地的正式申【shēn】请。
【第六【liù】步】国【guó】土资源【yuán】局根【gēn】据土地利用总【zǒng】体规划、城市建设总体【tǐ】规划和土地利用年度计【jì】划，拟定农【nóng】用地转用【yòng】方案、补充耕地方【fāng】案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级【jí】人【rén】民政府审批【pī】。
能源、交通、水【shuǐ】利【lì】、矿山、军事设施等确需单独选【xuǎn】址建【jiàn】设【shè】的项目，涉及农【nóng】用【yòng】地转用和【hé】土地征收的【de】，报省级人民政府批准，其中征【zhēng】收土地面积超【chāo】过省级批准权限【xiàn】的，土地【dì】征收必须报国务院批准【zhǔn】;建设【shè】项目确需占用基本【běn】农【nóng】田的，必须报国务院批准。其中，如占【zhàn】用农用地没有涉及占用【yòng】耕地【dì】的，则【zé】不【bú】需【xū】拟【nǐ】定补充耕【gēng】地方案;农村集体经济【jì】组【zǔ】织占用本【běn】集体【tǐ】农用地和单位占用国有农【nóng】用地的，不需拟定【dìng】征地方案。
【第七步【bù】】由国土资源局具体负责对该农用地【dì】的所有权人和【hé】使用权人进【jìn】行征用，签订补偿安【ān】置协议，按【àn】征地程序【xù】办理征地手续【xù】。其中，征用【yòng】土地的各项补偿，应【yīng】在征地补偿安【ān】置方【fāng】案批准之日【rì】起3个月内，由用【yòng】地单位全额【é】支付。用地单【dān】位未按期全额支付到位的，政府不【bú】发放建设【shè】用【yòng】地批准书，农村集体经济组织【zhī】和农民有权【quán】拒绝建设【shè】单位动工用地。如【rú】征用农【nóng】村集体土地【dì】，征地补偿款也【yě】可由【yóu】国土资源局委【wěi】托用【yòng】地单【dān】位直接向被征地农村集体经济组织支付。征地【dì】补【bǔ】偿包括【kuò】土地补偿【cháng】费【fèi】、安置补【bǔ】助费、青苗【miáo】补偿费和地上附着【zhe】物补【bǔ】偿费。
