“531新政”发布后，光【guāng】伏行业持【chí】续【xù】低迷，利好的是【shì】光伏行业系统造价持续下降【jiàng】，近期，随着系统造价下降，越来越多的优质光伏屋【wū】顶自【zì】发自用【yòng】项目收益率陆【lù】续【xù】达到投资标准。本系列文章，投融【róng】君就来带【dài】大【dà】家【jiā】探讨【tǎo】一下光伏平价上网【wǎng】初期可以优【yōu】先启动什么样的项【xiàng】目?

此系列文章分为三【sān】个部分，第一部【bù】分会从【cóng】项目开发角度【dù】分【fèn】析，第二【èr】部分会从收益率角度分析，第三部分会从降本【běn】增效【xiào】角度分析，感【gǎn】兴趣的【de】朋【péng】友请持续关注【zhù】。首先，我们要确保所投项目本身没【méi】有硬【yìng】伤，本篇文章【zhāng】投融君就来带大家探讨下【xià】哪些项目属【shǔ】于合规的光【guāng】伏屋顶【dǐng】自【zì】发【fā】自用【yòng】项目。

1、房屋合规

(1)土地证、房产证：房屋业主【zhǔ】需【xū】有土地证和房产【chǎn】证。对于尚未办【bàn】理房产证【zhèng】的房屋【wū】，必须有【yǒu】建设工【gōng】程规【guī】划许可证，否则，房屋可以【yǐ】被【bèi】认定【dìng】为临时建筑，导【dǎo】致签署的【de】屋顶租赁合同无效。对于【yú】有土地【dì】证和房【fáng】产证的屋顶，要着重看一下两证中的面积是否与实际建筑面积相符;对于涉【shè】及多个屋【wū】顶的项【xiàng】目，还要检【jiǎn】查【chá】下是否拿【ná】到每【měi】个房屋的房【fáng】产证;对于【yú】有土地证和建设工程规划许可【kě】证的项目，需要去当地【dì】相关部门开一个房产【chǎn】证【zhèng】在办证明;同时需【xū】要拿到房屋的【de】消防【fáng】验收报【bào】告，否则可能无法完成并网验收，正常【cháng】并【bìng】网发电。

       (2)房屋【wū】产权人【rén】：主要核【hé】实【shí】下屋顶的出租【zū】人【rén】是否为房屋的产权人，如果【guǒ】不是需要房屋产权人授权并追认;对【duì】于【yú】涉及多个屋顶【dǐng】的项【xiàng】目【mù】，需要和每一个房屋【wū】产权人【rén】签订租赁协议;对于涉【shè】及多人共有屋【wū】顶的项【xiàng】目，应当经专【zhuān】有【yǒu】部分【fèn】占建筑物总面积三分之二以上的业主【zhǔ】且占总【zǒng】人数三分之【zhī】二以上的业主【zhǔ】同意。

       (3)业主背景评估下屋顶【dǐng】所【suǒ】属企业能否存活25年以上。建议【yì】宜【yí】优先选【xuǎn】择企业实力强、行业前景好、企业经营规【guī】范、财务正规的业主合【hé】作，优先选择国有企业、上市公司、大型民营企业及外企的屋顶【dǐng】进行【háng】投资建设，尽量避【bì】开【kāi】生产易燃【rán】易爆【bào】危险品、排放腐蚀性的气【qì】体、排【pái】放大量【liàng】烟尘的企业。需要调查业主是否存在【zài】失信、法律纠纷、产权【quán】被抵押或【huò】查封【fēng】等情【qíng】况。房屋被抵押或【huò】查【chá】封【fēng】，导致房屋【wū】被【bèi】折价或拍卖，租【zū】赁合同对房屋受让人不具有法律约束力，建议前期做【zuò】好资【zī】信调查，后面做【zuò】好租赁合同【tóng】公证或备【bèi】案。自发【fā】自用项目【mù】还需【xū】要分析业【yè】主的财务报【bào】表，评估业主【zhǔ】按时结算电费【fèi】的【de】能力。

2、技术合规

(1)屋顶荷载：需要拿到房屋【wū】的工程设计【jì】图纸【zhǐ】并找建【jiàn】筑【zhù】物原设计单位【wèi】或第三方检测机【jī】构进行荷载【zǎi】论证，需要看一下图纸和实际施工是否【fǒu】一致。钢筋混凝土屋【wū】顶【dǐng】恒荷载富裕50kg，彩【cǎi】钢瓦屋顶恒荷载富【fù】裕15kg以上可以【yǐ】满足安装光伏【fú】要【yào】求，并且可以满铺，如果不能【néng】满【mǎn】足满铺，可以减少项目装机规模或者【zhě】加固来满足【zú】条件。这里建【jiàn】议一【yī】定不要为了省钱【qián】跳过这【zhè】一步，很【hěn】多项目是手【shǒu】续跑完【wán】才发【fā】现【xiàn】荷载【zǎi】不满足要求【qiú】，得不偿失。

       (2)屋面情【qíng】况【kuàng】：屋顶类型【xíng】通常分为【wéi】钢筋混凝土屋顶和彩钢瓦【wǎ】屋顶。对于水泥屋顶需要【yào】着重勘察【chá】下【xià】屋顶上的大型设备【bèi】可能对光伏组件的【de】遮挡。对于彩钢瓦屋顶【dǐng】除了需【xū】要考虑荷【hé】载、大型设备遮挡、女儿墙遮挡，还需要考虑采光带【dài】和【hé】屋顶年限【xiàn】(建议【yì】建成5年以内【nèi】)，是否有腐【fǔ】蚀和漏水现象【xiàng】。不建【jiàn】议在梯形彩钢瓦屋面【miàn】建设，会造成漏水。

       (3)接入情况【kuàng】：需要收集电气主接线图和电气室【shì】布置图，结合当地电网政策【cè】(小型0.4KV接入不【bú】超过上【shàng】级变压器25%，T接【jiē】控制线路输送容【róng】量不超过30%，具体百【bǎi】分比【bǐ】需【xū】去当地【dì】电网公【gōng】司核实)，通过变压器个【gè】数【shù】和容量确定接入方式(专线接入公共电【diàn】网或通过【guò】用【yòng】户内部电网【wǎng】接【jiē】入公网)，确定【dìng】完【wán】接【jiē】入方式需要看一下配电室有没有预留间隔。对【duì】于自发【fā】自【zì】用项目，建议采用低压【yā】并网降低建设成本，也更【gèng】容【róng】易【yì】满足收益率。

       (4)自用【yòng】比例达标：自发自【zì】用【yòng】项目需要签【qiān】订EMC能源合【hé】同管理【lǐ】协议【yì】，自发自用项【xiàng】目【mù】参考【kǎo】折【shé】扣≥9折【shé】。自发自用项【xiàng】目前期需要收集12个月的电费清单和电力【lì】负荷曲【qǔ】线图，来计【jì】算综合电价和自发自用比例。

(5)遮挡问【wèn】题：建议【yì】前【qián】期去当地规划部【bù】门问一下屋顶周围有没【méi】有规划建设其他【tā】建筑。

(6)征收、拆迁风【fēng】险：对【duì】房屋区域的规【guī】划情况进行调查，避免出租房屋已被【bèi】政府列入【rù】征收计划。

3、手续合规

(1)项目相关【guān】手【shǒu】续：分布【bù】式主要涉及的手【shǒu】续【xù】有两个，一是备案证，二是电【diàn】力接入批复。对于备案证需要注意下【xià】备【bèi】案时【shí】间(是否【fǒu】过【guò】期)以及备案容量，部【bù】分地【dì】区，比【bǐ】如山东对备案【àn】容量和实际装机容量差距有明确要求。对于【yú】电力接入【rù】批复，很【hěn】多中【zhōng】间【jiān】方【fāng】分不清接入意见【jiàn】的函【hán】和【hé】电力接入评【píng】审意见之间的区别，开发过程中我们先拿到【dào】接入【rù】意见的函，然后需要编制接入系统报告，报告【gào】评审完会出电【diàn】力接入【rù】评审意见【jiàn】，这个才是电网【wǎng】公司最终给的【de】批文，换句话【huà】说【shuō】，拿到评审意见【jiàn】项【xiàng】目才算办完前期手续。

(2)项目公司：公【gōng】司开户后有没有及时的【de】报税;项目【mù】公司签【qiān】署租【zū】赁协议需要【yào】注意以下【xià】几点：电站【zhàn】搬迁赔偿事宜约定明确;租赁期限【xiàn】超过【guò】20年的部分无效，签两份合同，一份合同期限为20年，另签一【yī】份待【dài】生【shēng】效的合【hé】同;租赁合同中需约定配套【tào】设施占地【dì】条【tiáo】款【kuǎn】;屋顶【dǐng】维修责任划分明确【què】，防止后【hòu】期出现漏水相互扯【chě】皮影响发【fā】电。